2025년 상반기 서울 아파트 매매량 급증. 전세 시장은 왜 잠잠했을까?

2025년 상반기 서울 부동산 시장은 아파트 매매 거래가 작년 대비 두 배 이상 늘어나며 회복세를 보인 반면, 전세 시장은 상대적으로 조용한 흐름을 유지했습니다. 특히 계약갱신요구권을 활용한 임차인이 크게 증가하면서 전세 시장의 구조적 변화가 시작되고 있다는 분석도 나오고 있습니다. 이 글에서는 올해 상반기 서울 아파트 매매 및 전세 시장의 주요 변화와 함께 하반기 전망까지 상세히 살펴봅니다.

서울시 아파트

1. 상반기 서울 아파트 매매량 2배 증가…회복 신호인가?

2025년 1월부터 6월까지 서울 아파트 매매 건수는 약 3만 4천 건으로, 전년 동기 대비 56% 증가했습니다. 이는 2022년 이후 처음으로 '실거래' 기준으로 확연한 증가세를 보인 사례입니다. 특히 강북 3구(노원·도봉·강북구)와 서남권(구로·금천구)의 중저가 단지를 중심으로 매수세가 강하게 유입된 것으로 나타났습니다. 금리 인하 기대감, 안정적인 대출금리 흐름, 그리고 2025년부터 시행된 '생애최초 주택구입자 세액 공제 확대' 등 정책적 요인이 실수요자의 매수 심리를 자극했습니다. 특히 9억 원 이하 아파트는 대출 규제에서 상대적으로 자유로운 점이 작용했습니다. 더불어 정부의 재개발·재건축 규제 완화 방침 역시 낙후 지역 중심의 실거주 매수를 촉진시켰다는 평가입니다. 전문가들은 하반기에도 저가 중심의 거래 회복세가 이어질 가능성이 크다고 보고 있으며, 매도자보다 매수자 우위의 시장이 일시적으로 유지될 수 있다는 의견도 제시하고 있습니다.

2. 전세 시장은 정체…계약갱신요구권 사용이 증가한 이유

한편 전세 시장은 상반기 내내 뚜렷한 상승이나 하락 없이 '보합세'를 유지했습니다. 그러나 세입자 중심의 제도인 계약갱신요구권을 행사하는 임차인 비율은 약 65%로 역대 최고치를 기록했습니다. 국토교통부와 서울부동산정보광장에 따르면, 이는 전세 가격의 급격한 변동을 피하고자 하는 세입자의 안정적 선택으로 풀이됩니다. 전세 보증금 반환 사고에 대한 불안감, 공급 부족에 따른 가격 불확실성, 그리고 월세 전환 비율 상승 등도 임차인들의 '이사 대신 연장'이라는 결정을 뒷받침했습니다. 실제로 전세 물량은 지난해보다 12% 감소했고, 이는 거주 안정성 확보 수단으로 계약갱신요구권 활용을 부추긴 배경이 되었습니다. 다만, 이 제도의 대규모 활용이 끝나는 2026년 이후에는 '갱신 가능한 전세 매물' 자체가 사라지는 기간이 도래할 수 있어 전세 가격 변동성이 커질 가능성도 제기되고 있습니다.

3. 하반기 부동산 시장, 실수요와 공급의 균형이 변수

전문가들은 2025년 하반기에도 서울 아파트 매매 거래는 꾸준히 이어질 것으로 전망하면서도, 공급 여건에 따라 일부 지역에서 가격 상승 압력이 가중될 수 있다고 경고합니다. 예컨대, 입주 물량이 상대적으로 적은 강남권, 마용성 지역은 이미 상승 조짐을 보이고 있습니다. 매수자는 금리 추이와 정부의 추가 정책 발표를 면밀히 살피며, 과도한 기대보다는 실거주 목적의 안정적인 접근이 필요합니다. 반면, 전세 수요자는 계약 연장 여부 외에도 임대인의 갱신 거절 사유(직계가족 실거주, 리모델링 등)에 대해 정확히 이해하고 대비할 필요가 있습니다. 정부는 현재 '전세 사기 방지 시스템' 확대와 함께 보증금 반환보험 활성화를 추진 중이며, 하반기에는 청년·신혼부부 대상의 공공임대 공급 확대안도 발표 예정입니다. 따라서 수요자들은 정책 흐름을 읽고 각자의 주거 전략을 유연하게 조정해야 할 시점입니다.

결론: 시장은 회복 중, 그러나 불확실성은 여전

2025년 상반기 서울 아파트 시장은 '회복의 신호'를 확실히 보여주었지만, 전세 시장은 여전히 보수적인 흐름을 이어가고 있습니다. 특히 계약갱신요구권의 대규모 활용은 세입자 안정성을 높였지만, 공급 축소와 연결되어 중장기적으로는 또 다른 문제를 낳을 수 있습니다. 앞으로의 부동산 시장은 단순히 가격 상승이나 거래량 증가로만 판단해서는 안 됩니다. 금리·세제·정책·입주물량 등 여러 요인을 종합적으로 고려한 맞춤형 전략이 필요한 시대입니다. 실수요자는 신중하고 합리적인 시점 판단이 중요하며, 임차인은 안정성을 확보할 수 있는 법적 제도와 실제 계약 내용을 꼼꼼히 살펴야 합니다. 정책과 시장이 엇갈리는 시기일수록, 정보에 민감하게 대응하는 태도가 나의 주거 안정을 지키는 가장 확실한 방법이 될 것입니다.