서울 아파트 거래량 급감 속 압구정은 왜 신고가 행진을 이어갈까?
 |
| 압구정 현대아파트 전경 |
1. 서울 아파트 거래량 74% 감소, 그 원인은?
2025년 상반기 기준 서울 아파트 전체 거래량은 작년 동기 대비 약 74% 급감한 것으로 나타났습니다. 이는 국토교통부 실거래가 공개시스템과 서울부동산정보광장의 데이터를 기반으로 한 수치로, 전문가들 사이에서도 이례적이라는 평가를 받고 있습니다. 거래 위축의 가장 큰 원인은 고강도 대출 규제입니다. 2024년 하반기부터 시행된 총부채원리금상환비율(DSR) 강화 조치는 특히 다주택자와 고가 주택 매수자에게 큰 영향을 미쳤습니다. 또한 한국은행의 기준금리 동결 기조에도 불구하고, 시중은행의 고정형 주담대 금리는 여전히 연 5%대 초반을 유지하고 있어 실수요자들의 자금 조달 부담이 커졌습니다. 이외에도 종합부동산세·보유세 인상, 경기 둔화 우려, 금리 고점 인식 등이 복합적으로 작용하며 주택 매수 심리가 크게 위축된 것으로 풀이됩니다. 그 결과 실거래량은 빠르게 감소했고, 중저가 아파트를 중심으로 매물 적체 현상도 점차 확대되고 있습니다.
2. 압구정은 예외…신고가 행진의 이유는 무엇인가?
거래 절벽 속에서도 압구정동 현대아파트, 한양3차, 신현대 등의 일부 단지에서는 최근 수억 원 이상 오른 가격에 거래가 체결되었습니다. 이 중 일부 거래는 종전 최고가 대비 8억~14억 원 이상 오른 금액으로, 대출 규제와 무관하게 고가 아파트 시장이 여전히 활발하다는 것을 보여줍니다. 압구정 지역은 한강변 조망, 3호선·9호선 더블역세권, 강남권 중심 생활권, 정비사업 기대감이라는 입지적 장점이 결합되어 있습니다. 특히 2025년 들어 압구정 현대 1~7차 단지들의 재건축 조합 설립 추진이 본격화되며 프리미엄이 반영된 실거래가가 이어지고 있습니다. 무엇보다도, 해당 지역 수요자들은 대부분 자산가층으로 구성되어 있어 대출 규제의 영향을 거의 받지 않으며, 실거주 겸 자산 증식 수단으로의 '선택적 거래'가 일어나는 것입니다. 이는 서울 아파트 시장의 ‘양극화’가 단기 현상이 아니라 구조적 추세로 자리 잡고 있다는 점을 시사합니다.
3. 향후 서울 아파트 시장 전망: 구조적 양극화 vs 정책 전환 가능성
앞으로 서울 아파트 시장은 어떤 방향으로 흐를까요? 전문가들은 다음과 같은 두 가지 흐름을 동시에 주목하고 있습니다. 첫째, 중저가 아파트 시장은 규제 완화 없이는 회복이 쉽지 않다는 점입니다. 대출 규제가 유지되고, 금리가 빠르게 인하되지 않는 이상 거래 회복은 제한적일 것으로 보입니다. 따라서 9억 원 이하 중소형 아파트를 중심으로 한 '관망세'는 하반기에도 이어질 수 있습니다. 둘째, 고가 주택 시장은 오히려 강세를 지속할 가능성이 높습니다. 압구정, 반포, 잠실 등 '강남 3구' 재건축 유망 단지들은 제도 변화, 공급 축소, 자산가 수요 등이 결합되면서 단기 조정 없이 꾸준한 상승세를 이어갈 가능성이 제기되고 있습니다. 정부는 현재 주택금융공사 보증 확대, 생애최초 구입자 LTV 상향, 보유세 완화 등으로 수요 회복을 유도하고 있으며, 하반기 추가 대책이 발표될 가능성도 있습니다. 따라서 매수자는 무작정 시장을 관망하기보다는 지역별·단지별 특성과 자신의 금융 여건을 고려한 전략적 접근이 필요합니다.
결론: 부동산 시장의 선택은 ‘분산’이 아닌 ‘선택과 집중’
2025년 서울 아파트 시장은 극단적인 양극화를 보이고 있습니다. 거래량 급감, 실수요 위축, 대출 한계 등으로 대다수 지역은 정체 상태지만, 압구정 등 일부 고급 주거지는 신고가를 경신하며 여전히 ‘불패 신화’를 이어가고 있습니다. 이제는 단순히 ‘서울 아파트’라는 범주로 시장을 해석하기보다, 지역별, 단지별로 구체적으로 분석하고 접근해야 할 시기입니다. 자산가의 자금력, 재건축 기대감, 공급 축소 등 다양한 요인이 압구정을 지탱하고 있다면, 실수요자는 실거주 목적에 맞는 안정적 단지를 골라야 합니다. 앞으로의 부동산 시장은 오히려 불확실성이 기회가 될 수도 있는 시기입니다. 정부 정책 변화, 금리 기조 전환 등 변화의 신호에 주목하며, 명확한 기준과 전략을 세워 대응하는 것이 중요합니다.
댓글
댓글 쓰기