2025년 아파트 증여세 왜 다시 주목받나? 절세 전략부터 정책 변화까지

아파트 증여세

2025년 들어 아파트 증여가 다시 급증하고 있습니다. 집값 급등과 대출 규제, 그리고 보유세 개편 등의 영향으로 세무법인을 찾는 사람들이 늘고 있습니다. 이 글에서는 증여세에 대한 문의가 증가하는 배경과 세금 부담을 줄이기 위한 절세 전략, 그리고 정부 정책 변화가 시장에 미치는 영향을 종합적으로 분석합니다.

1. 집값 급등이 증여로 이어지는 이유

2025년 상반기, 서울과 수도권의 아파트값은 다시 급등세를 보이고 있습니다. KB국민은행 월간 주택가격동향에 따르면, 서울 아파트 중위가격은 3개월 만에 약 3.7% 상승했습니다. 이런 집값 상승은 자산 이전 수단으로서 '증여'를 주목하게 만듭니다. 특히 고가 아파트의 경우, 자녀에게 매매 방식보다 증여를 선택할 때 세금 측면에서 유리한 경우도 있습니다. 예를 들어, 실거래가 12억 원 아파트를 시세보다 낮은 공시가격 기준으로 증여하면, 증여세 절세가 가능합니다. 무엇보다 중요한 이유는 거래절벽 현상입니다. 매도인은 고가를 원하고 매수인은 대출 규제에 막혀 거래가 성사되지 않자, 차라리 가족 간 증여를 선택하는 흐름이 강화되고 있습니다. 이는 단순한 자산 이전을 넘어 자산 관리와 절세 전략의 일환이 되고 있습니다.

2. 대출 규제와 보유세 부담이 만든 '증여 선택'

정부는 2024년 말부터 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 한층 강화하며, 1금융권과 2금융권 모두에서 실수요자들의 대출 한도를 축소했습니다. 특히 다주택자나 고가주택 보유자의 경우 사실상 대출이 막힌 상황입니다. 한편, 보유세 정책 또한 증여를 자극하고 있습니다. 현 정부는 2025년 보유세 과세 기준을 개정하며, 종합부동산세 부과 기준 금액을 1주택자 기준 공시가격 12억 원에서 9억 원으로 다시 낮추는 방안을 검토 중입니다. 이는 부담을 느낀 고령 소유주들이 증여를 고민하게 만드는 요인입니다. 즉, 증여는 단순한 절세 수단이 아니라, 보유 리스크를 회피하는 대안으로 자리 잡고 있으며, 특히 고가 자산을 보유한 베이비붐 세대 사이에서 빠르게 확산되고 있습니다.

3. 세무법인 문의 급증… 증여 시 고려해야 할 3가지

서울 강남, 용산, 분당 지역 세무법인에 따르면, 2025년 들어 아파트 증여 관련 상담이 작년 대비 2배 이상 증가했습니다. 그러나 무조건 증여가 유리한 것은 아닙니다. 다음 세 가지 요소를 꼭 검토해야 합니다.

• ① 증여재산가액 기준 세율 확인: 증여세는 수증자의 인적 공제(5,000만 원)를 제외하고 과세표준 구간별로 10~50% 누진세율이 적용됩니다. 따라서 실거래가와 시가표준액의 차이를 따져봐야 합니다.
• ② 자금출처조사 대상 여부: 자녀가 증여받은 아파트를 실거주하거나 대출 없이 취득했다면 국세청이 자금출처를 조사할 수 있습니다. 해당 자금에 대한 정당한 출처를 입증할 준비가 필요합니다.
• ③ 장기적 보유 전략: 증여 후 10년 이내 재매각 시 양도소득세와 이전 증여세가 함께 고려되므로, 보유 기간과 매각 시점을 계획해야 합니다.

결국, 증여는 단발성 판단이 아닌 '세금 계획과 자산 포트폴리오' 전략 속에서 이뤄져야 하며, 전문가 상담이 필수적입니다.

결론: 2025년 증여는 선택이 아닌 전략입니다

2025년 현재, 아파트 증여세에 대한 관심이 다시 커지고 있는 배경에는 집값 상승, 거래절벽, 대출 규제, 보유세 강화라는 4중 구조가 작용하고 있습니다. 특히 자녀 세대의 자산 형성에 대한 사회적 관심과 함께, 부모 세대가 자산을 '증여' 방식으로 관리하려는 수요는 앞으로도 이어질 전망입니다. 하지만 절세와 자산이전이라는 목적에만 매몰되어서는 안 됩니다. 실거래가 기준의 세금 부과, 자금출처조사, 보유세 체계 변화 등 다양한 리스크 요인을 종합적으로 고려해야 합니다. 세무사 또는 회계사와의 상담을 통해, 본인의 자산 상황에 맞는 전략을 마련하는 것이 바람직합니다. 부동산 시장이 언제 어떻게 변할지는 아무도 예측할 수 없습니다. 다만, 변화에 대응할 수 있는 준비된 판단만이 자산을 지키는 유일한 길이라는 점은 분명합니다.