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아파트 증여세 2025년 들어 아파트 증여가 다시 급증하고 있습니다. 집값 급등과 대출 규제, 그리고 보유세 개편 등의 영향으로 세무법인을 찾는 사람들이 늘고 있습니다. 이 글에서는 증여세에 대한 문의가 증가하는 배경과 세금 부담을 줄이기 위한 절세 전략, 그리고 정부 정책 변화가 시장에 미치는 영향을 종합적으로 분석합니다. 1. 집값 급등이 증여로 이어지는 이유 2025년 상반기, 서울과 수도권의 아파트값은 다시 급등세를 보이고 있습니다. KB국민은행 월간 주택가격동향에 따르면, 서울 아파트 중위가격은 3개월 만에 약 3.7% 상승했습니다. 이런 집값 상승은 자산 이전 수단으로서 '증여'를 주목하게 만듭니다. 특히 고가 아파트의 경우, 자녀에게 매매 방식보다 증여를 선택할 때 세금 측면에서 유리한 경우도 있습니다. 예를 들어, 실거래가 12억 원 아파트를 시세보다 낮은 공시가격 기준으로 증여하면, 증여세 절세가 가능 합니다. 무엇보다 중요한 이유는 거래절벽 현상 입니다. 매도인은 고가를 원하고 매수인은 대출 규제에 막혀 거래가 성사되지 않자, 차라리 가족 간 증여를 선택하는 흐름이 강화되고 있습니다. 이는 단순한 자산 이전을 넘어 자산 관리와 절세 전략의 일환이 되고 있습니다. 2. 대출 규제와 보유세 부담이 만든 '증여 선택' 정부는 2024년 말부터 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 한층 강화하며, 1금융권과 2금융권 모두에서 실수요자들의 대출 한도를 축소했습니다. 특히 다주택자나 고가주택 보유자의 경우 사실상 대출이 막힌 상황 입니다. 한편, 보유세 정책 또한 증여를 자극하고 있습니다. 현 정부는 2025년 보유세 과세 기준을 개정하며, 종합부동산세 부과 기준 금액을 1주택자 기준 공시가격 12억 원에서 9억 원으로 다시 낮추는 방안을 검토 중입니다. 이는 부담을 느낀 고령 소유주들이 증여를 고민하게 만드는 요인 입니다. 즉, 증여는 단순한 절세 수단이 아니라, 보유 리스크를 회피하는 대안 으로 자...

2025년 상반기 서울 부동산 시장은 아파트 매매 거래가 작년 대비 두 배 이상 늘어나며 회복세를 보인 반면, 전세 시장은 상대적으로 조용한 흐름을 유지했습니다. 특히 계약갱신요구권을 활용한 임차인이 크게 증가하면서 전세 시장의 구조적 변화가 시작되고 있다는 분석도 나오고 있습니다. 이 글에서는 올해 상반기 서울 아파트 매매 및 전세 시장의 주요 변화와 함께 하반기 전망까지 상세히 살펴봅니다. 서울시 아파트 1. 상반기 서울 아파트 매매량 2배 증가…회복 신호인가? 2025년 1월부터 6월까지 서울 아파트 매매 건수는 약 3만 4천 건으로, 전년 동기 대비 56% 증가했습니다. 이는 2022년 이후 처음으로 '실거래' 기준으로 확연한 증가세를 보인 사례입니다. 특히 강북 3구(노원·도봉·강북구)와 서남권(구로·금천구)의 중저가 단지 를 중심으로 매수세가 강하게 유입된 것으로 나타났습니다. 금리 인하 기대감, 안정적인 대출금리 흐름, 그리고 2025년부터 시행된 '생애최초 주택구입자 세액 공제 확대' 등 정책적 요인이 실수요자의 매수 심리를 자극했습니다. 특히 9억 원 이하 아파트는 대출 규제에서 상대적으로 자유로운 점이 작용했습니다. 더불어 정부의 재개발·재건축 규제 완화 방침 역시 낙후 지역 중심의 실거주 매수를 촉진시켰다는 평가입니다. 전문가들은 하반기에도 저가 중심의 거래 회복세가 이어질 가능성이 크다고 보고 있으며, 매도자보다 매수자 우위의 시장이 일시적으로 유지될 수 있다는 의견도 제시하고 있습니다. 2. 전세 시장은 정체…계약갱신요구권 사용이 증가한 이유 한편 전세 시장은 상반기 내내 뚜렷한 상승이나 하락 없이 '보합세' 를 유지했습니다. 그러나 세입자 중심의 제도인 계약갱신요구권을 행사하는 임차인 비율은 약 65%로 역대 최고치를 기록 했습니다. 국토교통부와 서울부동산정보광장에 따르면, 이는 전세 가격의 급격한 변동을 피하고자 하는 세입자의 안정적 선택으로 풀이됩니다. 전세 보증금 반환...

압구정 현대아파트 전경 2025년 서울 아파트 시장은 고강도 대출 규제 여파로 전체 거래량이 크게 감소했지만, 고급 주거지인 압구정 일대는 신고가 행진을 이어가고 있습니다. 본문에서는 거래량 감소의 배경, 압구정의 예외적 강세 요인, 그리고 향후 시장 방향성에 대해 분석합니다. 1. 서울 아파트 거래량 74% 감소, 그 원인은? 2025년 상반기 기준 서울 아파트 전체 거래량은 작년 동기 대비 약 74% 급감한 것으로 나타났습니다. 이는 국토교통부 실거래가 공개시스템과 서울부동산정보광장의 데이터를 기반으로 한 수치로, 전문가들 사이에서도 이례적이라는 평가를 받고 있습니다. 거래 위축의 가장 큰 원인은 고강도 대출 규제 입니다. 2024년 하반기부터 시행된 총부채원리금상환비율(DSR) 강화 조치 는 특히 다주택자와 고가 주택 매수자에게 큰 영향을 미쳤습니다. 또한 한국은행의 기준금리 동결 기조에도 불구하고, 시중은행의 고정형 주담대 금리는 여전히 연 5%대 초반을 유지하고 있어 실수요자들의 자금 조달 부담이 커졌습니다. 이외에도 종합부동산세·보유세 인상 , 경기 둔화 우려, 금리 고점 인식 등이 복합적으로 작용하며 주택 매수 심리가 크게 위축된 것으로 풀이됩니다. 그 결과 실거래량은 빠르게 감소했고, 중저가 아파트를 중심으로 매물 적체 현상도 점차 확대되고 있습니다. 2. 압구정은 예외…신고가 행진의 이유는 무엇인가? 거래 절벽 속에서도 압구정동 현대아파트, 한양3차, 신현대 등의 일부 단지에서는 최근 수억 원 이상 오른 가격에 거래가 체결 되었습니다. 이 중 일부 거래는 종전 최고가 대비 8억~14억 원 이상 오른 금액으로, 대출 규제와 무관하게 고가 아파트 시장이 여전히 활발하다는 것을 보여줍니다. 압구정 지역은 한강변 조망, 3호선·9호선 더블역세권, 강남권 중심 생활권, 정비사업 기대감 이라는 입지적 장점이 결합되어 있습니다. 특히 2025년 들어 압구정 현대 1~7차 단지들의 재건축 조합 설립 추진이 본격화되며 프리미엄이 반영된 실거...

대학가 자취촌 서울을 포함한 주요 대도시에서 대학생 자취방의 월세는 지속적으로 상승하고 있지만, 실제 생활 만족도는 현저히 낮다는 조사 결과가 발표되었습니다. 곰팡이, 방음, 채광 등 기본적인 주거환경 문제가 여전히 해결되지 않고 있는 상황입니다. 이 글에서는 자취생 주거 현실의 문제점과 그 배경, 그리고 이를 개선하기 위한 사회적·개인적 대응 방안을 분석합니다. 1. 대학생 자취방, 높아진 월세에도 낮은 만족도 최근 수도권 대학생 1,000명을 대상으로 한 설문조사 결과에 따르면, 응답자의 52.6%가 현재 자취방의 주거환경에 ‘불만족’ 또는 ‘매우 불만족’한다고 답했습니다. 반면, 이들 대부분은 매달 평균 50만 원 이상의 월세를 지불하고 있으며, 60만 원 이상을 부담하고 있다는 응답도 28%에 달합니다. 이처럼 대학생 자취생의 주거 만족도가 낮은 가장 큰 이유는 가격 대비 주거 품질의 불균형 입니다. 좁은 면적에 습기, 곰팡이, 소음, 채광 부족 등의 문제가 겹쳐지는 구조임에도 불구하고, 임대료는 주변 부동산 수요에 따라 꾸준히 인상되고 있습니다. 특히 1인가구의 증가와 원룸 공급의 한계가 맞물리며, 수요는 고정된 반면 공급은 제한적이기 때문에 자연스럽게 월세는 올라가고, 품질은 제자리라는 ‘역설적인 시장 구조’가 형성되고 있습니다. 2. 곰팡이, 방음, 채광…기본도 안 되는 자취방 현실 자취생의 불만 중 가장 높은 비율을 차지한 것은 곰팡이 문제입니다. 서울 신촌, 동대문, 성북 등 주요 대학가 원룸 밀집 지역에서 습기와 결로가 심한 반지하·저층 건물에서 곰팡이 피해가 빈번히 보고되고 있습니다. 이는 단순한 불쾌감을 넘어 호흡기 질환, 피부질환 등 건강 위협 으로 이어질 수 있다는 점에서 심각합니다. 또한, 방음 문제 도 심각합니다. 벽이 얇아 이웃의 대화 소리나 외부 차량 소음이 고스란히 들려오는 구조는 학업이나 휴식에 치명적인 방해 요소가 됩니다. 일부 자취방은 심지어 천장이나 화장실을 공유하기 때문에 일상생활에 큰 불편을 겪게...

송파 위례 리슈빌 전경 송파 위례 리슈빌 퍼스트클래스가 무순위 청약에서 7만4999대 1이라는 기록적인 경쟁률을 보이며 전국적 주목을 받았습니다. 이 글에서는 위례 신도시의 입지와 상품성, 무순위 청약 제도의 구조, 수요층의 심리적 요인 등을 종합적으로 분석하고, 향후 서울 부동산 시장과 관련한 전망까지 제시합니다. 1. 청약 경쟁률 7만 대 1, 그 숫자의 의미는? 2025년 기준 서울 송파구 위례신도시에 공급된 '리슈빌 퍼스트클래스' 아파트는 무순위 청약에서 전용면적 105.46㎡ 단일 타입으로 모집되었으며, 단 한 세대 공급에 7만4,999명이 신청 하는 기록적인 경쟁률을 기록했습니다. 이는 대한민국 청약 제도 역사상 손꼽히는 수치로, 시장 내 실거주 수요와 투자 수요가 복합적으로 작용한 결과 입니다. 특히 무순위 청약은 ‘줍줍 청약’으로 불리며, 기존 청약 당첨자 또는 자격요건 미달로 발생한 잔여 물량을 누구나 신청할 수 있는 제도입니다. 특별한 가점이 없어도 청약할 수 있는 구조로 인해 무주택자뿐 아니라 1주택자와 투자 목적의 수요자까지 대거 몰린 것 입니다. 부동산 규제 속에서도 일부 입지와 상품성 중심의 단지는 여전히 경쟁력을 갖춘다는 사실을 방증하는 사례로 분석됩니다. 2. 왜 송파 위례 리슈빌이었나? 인기의 구조적 원인 이처럼 압도적인 경쟁률은 단순한 일회성 현상이 아닙니다. 송파 위례 리슈빌 퍼스트클래스가 가진 다음 세 가지 특성이 높은 청약 수요를 유발한 핵심 요인입니다: ① 위례신도시의 입지 경쟁력 위례는 서울 송파구와 성남시, 하남시가 교차하는 3중 생활권을 기반으로, 지하철 5호선·8호선·위례신사선(예정) 등 철도망이 촘촘하게 계획되어 있습니다. 판교 및 강남 접근성이 뛰어나며, 서울 내 신도시 중에서도 생활 편의성과 교통 접근성의 균형이 우수한 지역으로 꼽힙니다. ② 학군·생활 인프라 완성도 위례는 공립 초·중학교가 다수 배치되어 있고, 송파구 내 명문 학군으로 진입하기에도 용이합니다. 또한 스...

서울 강남구 일원동 개포우성7차 재건축을 두고 삼성물산과 대우건설이 시공사 선정 경쟁을 벌이고 있습니다. 본 글에서는 양사의 설계 제안을 구체적으로 분석하고, 소비자 입장에서 고려해야 할 선택 기준과 향후 시장 영향까지 종합적으로 안내합니다. 1. 개포우성7차 재건축 사업 개요 개포우성7차 아파트 서울 강남구 일원동에 위치한 개포우성7차 아파트는 준공 30년이 넘은 노후 단지로, 현재 정비사업을 통해 지하 3층~지상 35층 규모의 대단지 재건축 이 계획 중입니다. 해당 단지는 대치동 학군과 가까운 위치 , 서울지하철 3호선 일원역과 인근 역세권 , 탄천 조망권 등의 입지적 강점을 지닌 지역입니다. 재건축 조합은 현재 시공사 선정을 앞두고 있으며, 입찰에는 삼성물산과 대우건설이 참여하여 각각 특화된 설계를 제안하며 경쟁 구도를 형성하고 있습니다. 2. 삼성물산 vs 대우건설, 제안 비교 분석 각 건설사가 제시한 핵심 제안은 다음과 같이 요약됩니다: 구분 삼성물산 (래미안) 대우건설 (푸르지오) 핵심 콘셉트 초대형 아트리움 커뮤니티 3면 조망 특화 설계 장점 - 자연 채광 확보 - 커뮤니티 시설 집중화 - 주민 간 교류 유도 - 탁 트인 개방감 - 채광 및 환기 극대화 - 프라이버시 강화 설계 방향 중앙 아트리움 중심 단지 배치 세대별 조망 방향 최적화 브랜드 신뢰도 프리미엄 브랜드 ‘래미안’ 중대형 단지 시공 경험 多 이처럼 삼성은 단지 커뮤니티 중심 설계, 대우는 조망 중심 프라이버시 설계로 정반대의 전략을 취하고 있습니다. 따라서 소비자들은 단순 시공사 브랜드 외에도 각 설계가 제공하는 주거 경험의 차이를 기준으로 판단할 필요가 있습니다. 3. 소비자 입장에서 고려해야 할 선택 기준 재건축 단지 선택은 단순한 브랜드 선호도보다도 삶의 방식, 세대 구성, 장기적 가치 에 따라 달라져야 합니다. 아래 항목은 실수요자가 주거지를 선택할 때 고려해야 할 주요 기준입니다: 가...

서울과 인접한 위례신도시에서 수익형 편의점 상가가 매각됩니다. 2200가구 대단지 주 진입로에 위치한 코너 상가로, 보증금 1억원, 월 임대료 320만원 조건입니다. 본 글에서는 해당 상가의 입지, 수익률, 투자 전략까지 실수요자 중심으로 상세히 분석합니다. 1. 매물 개요 및 입지 분석 아파트 수익형 상가 모습 이번에 매각되는 상가는 위례신도시 중심 주거 단지의 주 출입구 코너 에 위치한 편의점 상가입니다. 1층 점포이며, 총 2200가구 이상이 거주하는 아파트 단지 입구와 바로 연결되어 있어 유동인구 확보 측면에서 유리한 조건을 갖추고 있습니다. 주소(예상) : 위례 A단지 앞 상가 1층 면적 : 약 40~50㎡ 예상 운영 현황 : 직영 편의점 운영 중 입지 특성 : 코너 상가, 단지 정문과 바로 접한 위치, 상가 앞 도로 차량 통행량 多 위례신도시는 서울 송파구, 성남시, 하남시에 걸친 신도시로, 대중교통 인프라(지하철 8호선 및 위례선 예정), 공공시설, 대단지 중심의 계획도시라는 점에서 상가 수요가 꾸준히 유지되는 지역입니다. 2. 수익형 투자 관점에서의 분석 해당 상가는 보증금 1억원, 월세 320만원 조건으로, 연 수익률 계산 시 다음과 같습니다: 연 임대 수익 : 320만원 × 12개월 = 3840만원 투자금(보증금 제외) : 예를 들어 매입가가 9억원이라면, 단순 수익률 : 3840만원 / 8억원 × 100 = 약 4.8% ※ 실 수익률은 실거래가, 취득세, 공실 리스크 등을 고려해 약 3.8~4.5% 수준 으로 보는 것이 일반적입니다. 이는 위례신도시 내 다른 1층 상가 평균(3~4%) 대비 다소 높은 편이며, 무엇보다 편의점 업종의 안정성 과 입지 우위 를 감안하면 투자 가치가 높은 편입니다. 3. 직영 운영 vs 임대 전환 전략 현재 점포는 편의점 본사 직영 운영 중 으로, 투자자는 매입 후 다음 중 하나를 선택할 수 있습니다: 1) 임대 지속 : 현재 조건 그대로 유지하며 안정적인 수익 확보 2) 가...